土地登記について

不動産とは、土地や建物のことを指します。これらは重要な財産であり、持ち運ぶことができないため、その所在や面積、現況、所有者などの情報を正確に明らかにしておく必要があります。
こうした権利関係を明確にし、安心して不動産を守るための制度が「不動産登記制度」です。土地登記では、土地の所在・地目・地積などの情報や所有者の情報が法務局に登録され、公的に管理されます。

土地登記は、土地の現況や権利関係を明確にし、トラブルを未然に防ぐために重要な手続きです。

不動産登記の種類と役割

• 表示に関する登記

  権利の対象となる不動産（土地・建物）の所在・地番・地目・地積・床面積などの物理的な状況を明らかにする登記です。権利に関する登記の前提となる重要な手続きで、土地家屋調査士が担当します。

• 権利に関する登記

  不動産に関する権利の内容や所有者などを明らかにする登記です。所有権の移転や抵当権の設定など、権利関係を公にする役割があり、主に司法書士が担当します。

土地登記の主な種類

土地登記には、目的に応じてさまざまな種類があります。代表的な登記の種類をご紹介します。

土地分筆登記

• 土地を複数の区画に分けて利用したい方
• 相続対策として分けたい方や、一部を売却・譲渡したい方

土地分筆登記とは、登記記録上、一つの土地を複数の土地に分ける手続きです。
土地の一部を売却・活用したい場合や、相続に伴い分割したい場合など、さまざまな場面で必要となります。

土地地目変更登記

• 土地の用途（地目）を変更したい方
• 現況に合わせて登記上の地目を見直したい方（例：畑→宅地など）

土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった際に行う登記です。
土地の現況や利用状況は登記事項として記録されており、その内容に変更が生じた場合に、登記上の地目を現況に合わせて変更します。

土地合筆登記

• 複数の土地を一体としてまとめたい方

土地合筆登記とは、複数の土地を一つにまとめる登記で、土地分筆登記とは反対の手続きです。
ただし、すべての土地をまとめられるわけではなく、隣接していることや地目が同一であることなど、一定の要件を満たす必要があります。

土地地積更正登記

• 登記されている面積を正しい数値に直したい方
• 実測した面積と登記簿の面積に差がある方

土地地積更正登記とは、土地の面積（地積）を正しい数値に改める登記です。登記簿に記載されている地積が実際の面積と異なる場合に、測量結果に基づき実測面積に合わせて訂正します。
この登記には境界を確定する測量が必要で、境界確定測量とあわせて行います。また、区画整理区域などでは固定資産税が登記簿の面積を基に算定されるため、実態と異なる場合は訂正を検討することが重要です。

土地表題登記

• 新たに土地の登記を行う必要がある方
• 国有地の払下げなどで初めて登記を行う方

土地表題登記とは、まだ登記されていない土地について初めて行う登記です。
不動産登記簿の表題部に、所在・地番・地目・地積などの現況が記録されます。道路や水路などの国有地の払下げを受けた場合などに行われます。

測量について

測量とは、土地の位置・形状・面積などを正確に把握し、図面として記録するための業務です。境界の確認や土地の分筆、登記手続きなどにおいて重要な役割を果たします。
土地家屋調査士による測量では、境界標の確認や復元、隣接地所有者との立会いなどを行い、土地の権利関係を明確にします。

目的に応じて測量の内容は異なり、状況に応じた適切な対応が求められます。

測量が必要になるケース

• 土地を売買する

  土地の売買では、境界を明確にするために測量を行い、隣接地所有者の立会いのもと境界を確定することが一般的です。

• 土地を分筆する

  一筆の土地を複数に分割する場合は、境界を確定し測量を行ったうえで、地積測量図を作成し、法務局へ分筆登記を申請します。

• 土地の面積を訂正する

  土地地積更正登記で正しい面積を算出するには、測量を行い、あらかじめ境界を確定しておく必要があります。

• 相続に伴い土地を整理する

  相続などにより土地を分割・整理する場合には、境界を確認し、必要に応じて測量や図面作成を行い、適切な手続きを進めます。

測量の主な種類

測量には、目的や内容に応じてさまざまな種類があります。以下に主な測量の種類をご紹介します。

現況測量

現況測量とは、現地の状況を測定し、測量図などを作成する測量です。
建物やブロック塀の位置など、土地の現況を図面化し、建築計画などに活用されます。
境界を確定する測量とは異なり、隣地との立会いを行わないため、比較的短期間で実施できます。

確定測量

確定測量とは、土地の境界を明確にするための測量です。
境界を確定するには、隣接地の所有者との立会いが必要となります。
また、道路や水路に接している場合には、国や自治体などの管理者との立会いを行い、官民境界を確定します。

基準点測量

基準点測量とは、既存の基準点（公共基準点など）をもとに、新たな基準点の位置を定める測量です。
正確な測量を行うための基準となる重要な作業です。

境界標の復元測量

境界標の復元測量とは、工事や災害などにより境界標が失われたり移動した場合に、元の位置に復元するための測量です。
地積測量図や境界確認書、官民境界協定書などを確認し、隣接地所有者の立会いのもとで境界標を復元します。